Nhà ở xã hội chịu sự quản lý chặt chẽ của pháp luật do đó hợp đồng mua bán nhà ở xã hội có nhiều điểm khác biệt so với hợp đồng mua bán nhà ở thương mại thông thường. Việc hiểu rõ các quy định mới nhất của Chính phủ Việt Nam, Luật Nhà ở 2023 và Nghị định 100/2024/NĐ-CP sẽ giúp người mua hạn chế rủi ro pháp lý, bảo đảm quyền lợi trong quá trình giao dịch. Dưới đây là những nội dung quan trọng cần lưu ý.

1. Kiểm tra điều kiện được mua nhà ở xã hội

Khi ký hợp đồng mua bán nhà ở xã hội cần kiểm tra điều kiện mua nhà ở xã hội theo quy định hiện hành. Cơ quan có thẩm quyền sẽ kiểm tra điều kiện về nhà ở và thu nhập tại thời điểm nộp hồ sơ đăng ký mua nhà ở xã hội. Trường hợp nếu kê khai không trung thực, hợp đồng có thể bị xử lý hoặc thu hồi theo quy định.

Cụ thể một số nhóm đối tượng phổ biến gồm:

• Người có thu nhập thấp tại đô thị;
• Công nhân, người lao động tại doanh nghiệp;
• Cán bộ, công chức, viên chức;
• Lực lượng vũ trang;
• Người chưa có nhà ở hoặc diện tích nhà ở thấp hơn mức tối thiểu.

Theo quy định của Luật Nhà ở 2023 và các văn bản hướng dẫn hiện hành, một số nhóm đối tượng được ưu tiên tiếp cận chính sách nhà ở xã hội nhằm hỗ trợ ổn định chỗ ở và cải thiện điều kiện sinh hoạt gồm:

• Người có công với cách mạng: Được quy định theo pháp luật ưu đãi người có công.
• Thân nhân liệt sĩ: Người được hưởng trợ cấp theo quy định.
• Người khuyết tật: Người khuyết tật nặng hoặc đặc biệt nặng.
• Nữ giới: Áp dụng đối với người đứng đơn là phụ nữ đơn thân hoặc là chủ hộ của hộ gia đình theo dữ liệu cư trú.
• Người được bố trí tái định cư: Bao gồm cả trường hợp được mua hoặc thuê mua nhà ở xã hội

2. Nội dung hợp đồng phải rõ ràng, đầy đủ

Hợp đồng mua bán nhà ở xã hội chịu sự điều chỉnh chặt chẽ của pháp luật, việc nắm rõ nội dung hợp đồng và tham khảo mẫu hợp đồng đúng quy định sẽ giúp người mua và chủ đầu tư hạn chế rủi ro, tránh phát sinh tranh chấp trong quá trình thực hiện.

2.1. Các nội dung chính cần có 

Hợp đồng mua bán nhà ở xã hội cần thể hiện đầy đủ các nội dung cơ bản như:

• Thông tin chủ đầu tư và bên mua: Tên; địa chỉ; số căn cước người đại diện pháp luật và của người mua.
• Đặc điểm căn hộ: thuộc tòa nào, số nhà, số tầng, diện tích… 
• Giá bán: Giá bán phải được xác định theo phương án giá đã được cơ quan có thẩm quyền thẩm định hoặc phê duyệt theo quy định pháp luật. Người mua nên yêu cầu chủ đầu tư cung cấp thông tin rõ ràng về giá bán chính thức, các khoản phí phát sinh hay chi phí bảo trì.
• Phương thức thanh toán: Thanh toán tiền mặt, chuyển khoản, thanh toán theo tiến độ bàn giao
• Thời hạn bàn giao: Xác định rõ thời gian bàn giao.
• Quyền và nghĩa vụ của các bên: Quy định cụ thể giữa bên bán và bên mua.
• Điều khoản xử lý vi phạm hợp đồng: Quy định rõ mức xử phạt, bồi thường..

Người mua cần đặc biệt lưu ý không nên ký “hợp đồng chênh”, ký các “thỏa thuận ngoài hợp đồng” hoặc thanh toán khoản tiền không có chứng từ hợp lệ để tránh tranh chấp về sau.

2.2. Mẫu hợp đồng mua bán nhà ở xã hội 

Căn cứ theo Khoản 4, Điều 12, Thông tư 05/2024/TT-BXD quy định Mẫu hợp đồng mua bán nhà ở xã hội được quy định tại mẫu số 01 của Phụ lục VI ban hành kèm theo Thông tư này.

Ngoài ra, mẫu hợp đồng cho thuê mua nhà ở xã hội được quy định tại mẫu số 02 của Phụ lục VI ban hành kèm theo Thông tư này ; mẫu hợp đồng cho thuê nhà ở xã hội được quy định tại mẫu số 03 của Phụ lục VI ban hành kèm theo Thông tư này.

=> Tham khảo mẫu hợp đồng mua bán nhà ở xã hội TẠI ĐÂY.

3. Lưu ý về thời hạn hạn chế chuyển nhượng

Theo quy định của pháp luật về nhà ở, bên mua nhà ở xã hội bị hạn chế chuyển nhượng trong thời hạn nhất định. Trường hợp chưa đủ điều kiện mà tự ý mua bán, sang nhượng bằng giấy tay hoặc hợp đồng ủy quyền tiềm ẩn rất nhiều rủi ro pháp lý.

Người mua cần kiểm tra kỹ các điều kiện:

• Nhà đã đủ điều kiện chuyển nhượng hay chưa;
• Nhà đã được cấp Giấy chứng nhận chưa;
• Người bán có thuộc diện bị hạn chế giao dịch không, có thời gian hạn chế giao dịch nhà hay không.

Trường hợp người dân mua bán “suất ngoại giao”, chuyển nhượng trái quy định hoặc lập vi bằng thay cho hợp đồng công chứng là một trong những yếu tố tiềm ẩn nguy cơ phát sinh tranh chấp và không được pháp luật bảo vệ đầy đủ.

4. Kiểm tra tính pháp lý của dự án và chủ đầu tư

Việc kiểm tra tính pháp lý của dự án và chủ đầu tư trước khi ký hợp đồng mua bán nhà ở xã hội là bước quan trọng nhằm bảo đảm giao dịch được thực hiện đúng quy định pháp luật và hạn chế rủi ro cho người mua. 

Trước khi ký hợp đồng, người mua nên tìm hiểu kỹ:

• Dự án đã được chấp thuận đầu tư hay chưa;
• Chủ đầu tư có đủ điều kiện bán nhà ở hình thành trong tương lai không;
• Dự án có đang thế chấp ngân hàng không;
• Hồ sơ pháp lý dự án đã đầy đủ chưa.

Nếu dự án chưa đủ điều kiện mở bán, chưa hoàn thiện hồ sơ pháp lý hoặc chủ đầu tư không đủ năng lực thực hiện dự án, người mua có thể đối mặt với nguy cơ chậm bàn giao nhà, không được cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu hoặc phát sinh tranh chấp trong quá trình sử dụng. 

Bên cạnh đó, người mua cần kiểm tra, theo dõi tiến độ xây dựng thực tế, thời gian bàn giao nhà và cam kết cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở. Việc rà soát kỹ hồ sơ pháp lý sẽ giúp hạn chế nguy cơ mua phải dự án chậm tiến độ hoặc chưa đủ điều kiện mở bán.

5. Cẩn trọng với các điều khoản bất lợi cho người mua

Trong thực tế, nhiều hợp đồng mua bán nhà ở xã hội do chủ đầu tư soạn sẵn nên có thể tồn tại các điều khoản bất lợi cho khách hàng, chẳng hạn:

• Phạt chậm thanh toán quá cao;
• Điều khoản miễn trách nhiệm cho chủ đầu tư;
• Điều khoản kéo dài thời gian bàn giao;
• Quy định không rõ về xử lý tranh chấp.

Người mua nên đọc kỹ toàn bộ hợp đồng trước khi ký và có thể tham khảo ý kiến luật sư hoặc chuyên gia pháp lý nếu cần thiết.

Hợp đồng mua bán nhà ở xã hội là văn bản pháp lý quan trọng ảnh hưởng trực tiếp đến quyền và nghĩa vụ của các bên trong giao dịch nhà ở. Do đặc thù của loại hình nhà ở này chịu sự quản lý chặt chẽ của pháp luật, người mua cần đặc biệt lưu ý đến điều kiện được mua, nội dung hợp đồng, quy định hạn chế chuyển nhượng cũng như tính pháp lý của dự án và chủ đầu tư. Hợp đồng mua nhà ở xã hội bắt buộc phải lập dưới dạng văn bản giấy có công chứng, việc chủ động tìm hiểu kỹ các quy định mới nhất của Luật Nhà ở 2023 và Nghị định 100/2024/NĐ-CP sẽ giúp người dân hạn chế rủi ro, bảo vệ quyền lợi cho các bên khi thực hiện mua bán nhà ở xã hội.

Thu Hương