Hợp đồng mua căn hộ chung cư là văn bản có giá trị pháp lý quan trọng, ghi lại thoả thuận giữa bên mua  và bên bán. Bài viết này sẽ là cẩm nang giúp quý khách nắm bắt được những khía cạnh đáng chú ý khi lập hoặc ký hợp đồng mua căn hộ chung cư để đảm bảo quyền lợi và hạn chế tối đa việc xảy ra tranh chấp.

1. Tìm hiểu về hợp đồng mua căn hộ chung cư

Về cơ bản, Hợp đồng mua căn hộ chung cư là một văn bản thỏa thuận giữa bên bán (có thể là chủ đầu tư hoặc chủ sở hữu cá nhân) và bên mua. Qua đó, bên bán có nghĩa vụ chuyển giao quyền sở hữu căn hộ cùng các giấy tờ pháp lý liên quan cho bên mua, và bên mua  có nghĩa vụ thanh toán đầy đủ và đúng hạn số tiền mua cho bên bán.

Hợp đồng này áp dụng cho cả hai loại hình căn hộ:

• Căn hộ đã hiện hữu: Đã xây dựng xong, có sẵn Giấy chứng nhận (Sổ hồng).
• Căn hộ hình thành trong tương lai: Đang trong quá trình xây dựng hoặc chỉ mới có trên bản vẽ thiết kế.

Văn bản này phải tuân thủ các quy định của Bộ luật Dân sự và Luật Kinh doanh Bất động sản.

Một bản hợp đồng chuẩn mực sẽ đóng ba vai trò chính sau:

• Là cơ sở ràng buộc trách nhiệm các bên.
• Là "trọng tài" khi xảy ra tranh chấp.
• Là giấy tờ bắt buộc để hoàn tất thủ tục pháp lý.

Nếu không có bản hợp đồng hợp lệ, việc chuyển quyền sở hữu sẽ không bao giờ được pháp luật công nhận, và về mặt pháp lý, bạn vẫn chưa phải là chủ nhân thực sự của căn hộ.

2. Cấu trúc cơ bản của một hợp đồng mua bán căn hộ chung cư chuẩn

Mặc dù mẫu hợp đồng có thể khác nhau đôi chút giữa các chủ đầu tư, nhưng một hợp đồng mua bán căn hộ chung cư hợp pháp tại Việt Nam bắt buộc phải tuân thủ một cấu trúc chung và chứa đựng đầy đủ các điều khoản cốt lõi theo quy định của pháp luật.

Tải xuống hop-dong-mua-can-ho-chung-cu.docx

2.1 Thông tin các bên (bên a và bên b)

Đây là phần mở đầu, xác định danh tính pháp lý của những người tham gia giao dịch. Thông tin phải tuyệt đối chính xác với giấy tờ tùy thân.

Bên Bán (thường là Bên A):

• Nếu là Chủ đầu tư: Tên đầy đủ của công ty, mã số doanh nghiệp, địa chỉ trụ sở, số tài khoản ngân hàng, và thông tin người đại diện theo pháp luật (Họ tên, chức vụ, số CCCD/CMND).
• Nếu là Cá nhân: Họ và tên, ngày sinh, số CCCD/CMND, địa chỉ thường trú, tình trạng hôn nhân (nếu là tài sản chung vợ chồng phải có đủ thông tin và chữ ký của cả hai).

Bên Mua (thường là Bên B): Cung cấp các thông tin cá nhân tương tự như bên bán là cá nhân.

2.2 Đối tượng của hợp đồng

Đây là phần mô tả chi tiết về "sản phẩm" – tức là chính căn hộ bạn đang mua. Mục này càng chi tiết, càng giảm thiểu rủi ro nhận nhà không đúng như mong đợi.

Thông tin tổng quan dự án: Tên thương mại của dự án, địa chỉ xây dựng (số, đường, phường, quận...).

Thông tin chi tiết căn hộ:

• Mã số căn hộ: Ví dụ: A-25.08 (Căn số 08, tầng 25, tòa A).
• Diện tích sử dụng căn hộ (diện tích thông thủy): Là diện tích sử dụng thực tế, dùng để tính giá bán.
• Diện tích sàn xây dựng (diện tích tim tường): Dùng để tham khảo.
• Mục đích sử dụng: Phải ghi rõ là "để ở".
• Phụ lục đính kèm: Thường sẽ có một phụ lục liệt kê chi tiết danh mục vật liệu, trang thiết bị sẽ được bàn giao cùng căn hộ (thương hiệu, mẫu mã...).

2.3 Giá trị hợp đồng và phương thức thanh toán

Phần này quy định về khía cạnh tài chính, cần sự minh bạch và rõ ràng tuyệt đối.

• Giá bán căn hộ: Được ghi bằng số và bằng chữ. Quan trọng nhất, phải làm rõ giá này đã bao gồm hay chưa bao gồm Thuế giá trị gia tăng (VAT) và 2% kinh phí bảo trì.
• Tiến độ thanh toán: Lập thành một bảng biểu chi tiết, chia thành nhiều đợt. Mỗi đợt ghi rõ: số tiền cần thanh toán (theo % giá trị hợp đồng), và thời hạn thanh toán (gắn với một ngày cụ thể hoặc một mốc tiến độ xây dựng).
• Hình thức thanh toán: Thường là chuyển khoản vào tài khoản ngân hàng của chủ đầu tư. Hợp đồng phải ghi chính xác thông tin tài khoản này.

2.4 Thời hạn và thủ tục bàn giao căn hộ

Mục này quy định về thời điểm bạn chính thức nhận được nhà.

• Thời gian dự kiến bàn giao: Phải có một mốc thời gian cụ thể, ví dụ: "Không muộn hơn ngày 31/12/2025".
• Điều kiện bàn giao: Nêu rõ các điều kiện mà căn hộ phải đáp ứng trước khi bàn giao, ví dụ: đã hoàn thiện theo đúng vật liệu trong phụ lục, hệ thống điện nước hoạt động, đã được nghiệm thu phòng cháy chữa cháy...
• Quy trình bàn giao: Mô tả các bước như: Bên bán gửi thông báo bàn giao, hai bên cùng kiểm tra căn hộ thực tế, ký vào Biên bản bàn giao căn hộ.

2.5 Quyền và nghĩa vụ của các bên

Điều khoản này tạo ra sự cân bằng và ràng buộc trách nhiệm giữa hai bên.

• Nghĩa vụ của Bên Bán: Bàn giao nhà đúng thời hạn, đúng chất lượng cam kết; cung cấp đầy đủ hồ sơ pháp lý; thực hiện thủ tục bảo hành; và hỗ trợ người mua làm thủ tục xin cấp Sổ hồng.
• Nghĩa vụ của Bên Mua: Thanh toán tiền đúng tiến độ; nhận bàn giao nhà khi đủ điều kiện; tuân thủ các quy định của ban quản lý tòa nhà sau khi vào ở.

2.6 Thuế và lệ phí

Để tránh tranh cãi sau này, hợp đồng phải quy định rõ bên nào chịu trách nhiệm cho các khoản phí sau:

• Lệ phí trước bạ (0.5% giá trị căn hộ): Theo luật, Bên mua chịu.
• Thuế thu nhập cá nhân (nếu có, khi mua bán lại): Theo luật, Bên bán chịu.
• Phí công chứng hợp đồng: Do hai bên tự thỏa thuận (thường mỗi bên một nửa hoặc bên mua chịu).
• Các lệ phí địa chính khi làm thủ tục cấp Sổ hồng: Bên mua chịu.

2.7 Phần sở hữu chung và sở hữu riêng

Điều khoản đặc thù của chung cư, phân định rõ ràng quyền sở hữu.

• Sở hữu riêng: Là diện tích bên trong căn hộ, bao gồm cả diện tích ban công, lô gia gắn liền với căn hộ đó.
• Sở hữu chung: Bao gồm các phần còn lại của tòa nhà như kết cấu chịu lực, hành lang, cầu thang bộ, thang máy, mái nhà, sân thượng, hầm để xe, hệ thống kỹ thuật chung...

2.8 Trách nhiệm do vi phạm hợp đồng và giải quyết tranh chấp

Đây là các điều khoản "phòng thủ", quy định chế tài khi một trong hai bên không thực hiện đúng cam kết.

• Phạt chậm thanh toán: Nếu bên mua trả tiền chậm, sẽ phải chịu một khoản lãi suất phạt (ví dụ 0.05%/ngày).
• Phạt chậm bàn giao: Nếu bên bán giao nhà chậm, cũng phải chịu một khoản lãi suất phạt tương ứng trên số tiền bên mua đã đóng.
• Phương thức giải quyết tranh chấp: Thường ưu tiên thương lượng, hòa giải trước. Nếu không thành, tranh chấp sẽ được đưa ra giải quyết tại Tòa án nhân dân có thẩm quyền.

2.9 Hiệu lực của hợp đồng

Điều khoản cuối cùng, xác định thời điểm hợp đồng chính thức có giá trị pháp lý ràng buộc. Thông thường, hợp đồng sẽ có hiệu lực kể từ thời điểm các bên ký kết và được công chứng/chứng thực theo quy định của pháp luật.

3. 5 điểm cần lưu ý trong hợp đồng mua căn hộ chung cư

Hợp đồng mua căn hộ chung cư là một văn bản pháp lý gồm nhiều trang với các thuật ngữ chuyên ngành. Tuy nhiên, dù bận rộn đến đâu, bạn cũng phải dành thời gian xem xét kỹ lưỡng từng câu chữ.

3.1 Thông tin chi tiết về căn hộ được mua

Bạn cần kiểm tra đúng các thông tin: Mã căn hộ, số tầng, số tòa, vị trí góc hay thường, và đặc biệt là diện tích.

Việc sai lệch thông tin có thể dẫn đến việc bạn nhận một căn hộ không đúng như mong đợi. Đặc biệt, cách tính diện tích sẽ ảnh hưởng trực tiếp đến tổng giá bán. Bạn cần đối chiếu giữa bản vẽ và thực tế căn hộ, tính giá bán theo diện tích thực tế sử dụng.

3.2 Giá bán cuối cùng và các chi phí liên quan

Nhiều hợp đồng chỉ ghi giá bán chưa bao gồm thuế và phí. Người mua có thể bất ngờ khi phải trả thêm hàng trăm triệu đồng so với dự tính ban đầu.

Bạn cần kiểm tra: Tổng giá trị hợp đồng đã phải là con số cuối cùng chưa? Đã bao gồm Thuế giá trị gia tăng (VAT) và 2% phí bảo trì phần sở hữu chung chưa?

Nếu hợp đồng chưa rõ ràng, người mua yêu cầu ghi rõ trong hợp đồng: "Giá bán này đã bao gồm (...) và không bao gồm (...)" một cách minh bạch. Ví dụ: "Giá bán đã bao gồm VAT và 2% phí bảo trì".

3.3 Thời hạn cấp chứng nhận sở hữu (sổ hồng)

Sổ hồng là giấy tờ pháp lý quan trọng nhất khi mua căn hộ chung cư. Nhiều chủ đầu tư phát sinh vi phạm trong quá trình xây dựng, dẫn đến các căn hộ không đủ điều kiện được cấp sổ hồng, gây khó khăn cho người mua khi cần bán lại hoặc chứng minh quyền sở hữu.

Để hạn chế tối đa rủi ro này, người mua cần đảm bảo có điều khoản nhận sổ hồng từ bên bán sau X ngày kể từ ngày nhận chung cư và có chế tài xử lý nếu vi phạm cam kết.

3.4 Điều khoản về bảo hành căn hộ

Khi mua căn hộ kể cả mới hay đã qua sử dụng, người mua cần lưu ý trong hợp đồng về điều khoản bảo hành cho “ngôi nhà mới” của mình để được giải quyết khi phát sinh vấn đề bởi bên bán. 

Thông thường, thời hạn bảo hành với căn hộ chung cư sẽ là 60 tháng cho kết cấu và 12 tháng với trang thiết bị bên trong.

3.5 Đọc kĩ phụ lục hợp đồng

Phụ lục bao gồm nhiều thông tin đi kèm hợp đồng mua căn hộ, đây là nơi thể hiện chất lượng thực tế của căn hộ bạn sẽ nhận. Các mô tả chung chung như "thiết bị vệ sinh cao cấp" hay "sàn gỗ công nghiệp loại tốt" là vô nghĩa.

Bạn cần đọc kỹ tất cả các phụ lục, đặc biệt là phụ lục về danh mục vật liệu và trang thiết bị bàn giao. Nếu chưa rõ ràng, bạn yêu cầu phụ lục phải ghi rõ tên thương hiệu, mã sản phẩm, xuất xứ của từng thiết bị (ví dụ: Điều hòa Daikin Inverter 12000 BTU, Thiết bị vệ sinh TOTO mã số XYZ...). 

Điều này sẽ là cơ sở để bạn xem xét chi phí bỏ ra cho căn hộ là hợp lý hay chưa và đối chiếu khi nhận bàn giao.

Căn hộ chung cư là một tài sản lớn, là “mái ấm” đồng hành cùng gia đình bạn trong nhiều năm. Do đó, việc lựa chọn các đơn vị cung cấp căn hộ uy tín với hợp đồng chặt chẽ sẽ giúp bạn đảm bảo quyền lợi khi sử dụng căn hộ trong tương lai.

Phần mềm hợp đồng điện tử iContract hy vọng bài viết tổng hợp về các lưu ý trong hợp đồng mua căn hộ chung cư sẽ giúp quý khách nắm bắt được những thông tin quan trọng, đảm bảo quyền lợi của bản thân khi mua nhà.

Mạnh Hùng