“Hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất một khi đã ký có thể bị huỷ bỏ không?” là một vấn đề pháp lý phức tạp. Bài viết này sẽ giúp bạn phân tích từng trường hợp: khi nào bạn có quyền huỷ bỏ hợp đồng và khi nào thì không. Đồng thời, iContract sẽ hướng dẫn chi tiết các bước thủ tục huỷ bỏ cho từng trường hợp.

1. Hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất là gì?

Dựa theo Điều 457, Bộ luật dân sự năm 2015 về hợp đồng cho, tặng tài sản thì: Hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất là sự thoả thuận bằng văn bản, theo đó bên tặng cho sẽ chuyển giao quyền sử dụng đất của mình cho bên được tặng cho mà không yêu cầu bất kỳ một khoản đền bù nào (không đòi tiền hay tài sản khác).

1.1 Điều kiện hợp đồng tặng, cho quyền sử dụng đất có hiệu lực

Theo Theo Điều 459, Bộ luật dân sự 2015 và Khoản 3, Điều 188, Luật đất đai 2013 hiệu lực của hợp đồng tặng, cho quyền sử dụng đất được quyết định bởi các yếu tố:

1. Hợp đồng phải được lập bằng văn bản, được công chứng, chứng thực;
2. Phải đăng ký chuyển quyền sở hữu bất động sản;
3. Thời điểm chuyển giao tài sản là thời điểm đăng ký chuyển quyền sở hữu trên sổ địa chính.

Do đó, nếu cần huỷ bỏ hợp đồng tặng, cho quyền sử dụng đất, người lập cần căn cứ vào điều kiện có giá trị pháp lý của hợp đồng.

1.2 Trường hợp hợp đồng bị tuyên bố vô hiệu

Theo Khoản 1, Điều 407, Bộ luật dân sự, hợp đồng bị coi là vô hiệu gồm 8 trường hợp sau:

• Hợp đồng vi phạm điều cấm của pháp luật, trái với đạo đức xã hội;
• Hợp đồng giả tạo;
• Hợp đồng do người chưa thành niên, mất năng lực hành vi dân sự xác lập, thực hiện;
• Hợp đồng bị nhầm lẫn;
• Hợp đồng được lập khi có hành vi lừa dối, đe doạ, cưỡng ép;
• Hợp đồng không tuân thủ quy định về hình thức;
• Đối tượng trong hợp đồng không thể thực hiện hợp đồng.

Cách nhanh nhất để huỷ bỏ hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất là chứng minh hợp đồng lập ra vi phạm những điều trên. Người lập cần cung cấp các thông tin, bằng chứng xác thực để được pháp luật công nhận hợp đồng vô hiệu toàn phần và bị huỷ bỏ.

2. Các trường hợp được huỷ hợp đồng tặng, cho quyền sử dụng đất cụ thể

Việc có thể huỷ bỏ hợp đồng hay không phụ thuộc gần như hoàn toàn vào việc hợp đồng của bạn đang ở giai đoạn nào. Chúng ta sẽ phân tích từng trường hợp cụ thể dưới đây.

2.1. Khi hợp đồng chưa được công chứng, chứng thực

Hợp đồng mới chỉ tồn tại dưới dạng văn bản viết tay giữa các bên, hoặc thậm chí chỉ là lời hứa miệng. Về mặt pháp lý, loại hợp đồng này chưa có giá trị để thực hiện việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

Vì chưa bị ràng buộc bởi con dấu của cơ quan có thẩm quyền, các bên hoàn toàn có quyền tự do thoả thuận. Nếu bạn muốn huỷ bỏ, chỉ cần hai bên cùng thống nhất lập một văn bản thoả thuận về việc huỷ bỏ hợp đồng đã ký. Để chắc chắn nhất, hãy cùng nhau tiêu huỷ tất cả các bản hợp đồng viết tay trước đó để tránh tranh chấp về sau. Trường hợp này không cần đến thủ tục pháp lý phức tạp nào khác.

2.2. Khi hợp đồng đã được công chứng nhưng đất chưa đăng ký sang tên

Hợp đồng của bạn lúc này đã có giá trị pháp lý và ràng buộc các bên. Tuy nhiên, tài sản vẫn chưa được chuyển giao một cách trọn vẹn vì trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (Sổ đỏ), tên của bạn (bên tặng cho) vẫn còn đó.

• Trường hợp cả hai bên đồng thuận huỷ bỏ. Cả bạn và người nhận tặng cho chỉ cần mang theo giấy tờ tuỳ thân và bản hợp đồng đã công chứng đến chính tổ chức công chứng (văn phòng công chứng hoặc phòng công chứng) đã thực hiện hợp đồng trước đây. Công chứng viên sẽ hướng dẫn các bạn lập và ký vào một "Văn bản huỷ bỏ hợp đồng", chính thức chấm dứt hiệu lực của giao dịch.
• Trường hợp một bên không đồng ý. Nếu bạn muốn huỷ nhưng bên kia không chịu, bạn không thể tự ý đơn phương huỷ bỏ. Lúc này, bạn chỉ có một con đường duy nhất là khởi kiện ra Toà án nhân dân cấp huyện nơi có đất. Bạn cần đưa ra các lý do chính đáng để Toà xem xét, ví dụ:
  • Chứng minh hợp đồng bị vô hiệu (do bạn bị lừa dối, bị ép buộc khi ký kết, hoặc nội dung hợp đồng vi phạm pháp luật).
  • Nếu là hợp đồng tặng cho có điều kiện, bạn phải chứng minh bên được tặng cho đã không thực hiện hoặc vi phạm điều kiện đã cam kết.

2.3. Khi hợp đồng đã hoàn tất (đã công chứng và sang tên sổ đỏ)

Đây là trường hợp khó khăn nhất. Về mặt pháp luật, mảnh đất đã hoàn toàn thuộc về quyền sở hữu của người được tặng cho. Sổ đỏ đã mang tên họ. Việc "huỷ bỏ" lúc này thực chất là một vụ kiện "đòi lại tài sản".

• Nếu là hợp đồng tặng cho có điều kiện: Bạn phải khởi kiện ra Tòa án và cung cấp những bằng chứng thuyết phục, rõ ràng để chứng minh rằng bên được tặng cho đã vi phạm một cách nghiêm trọng những điều kiện đã được ghi cụ thể trong hợp đồng. Ví dụ, nếu điều kiện là "phải phụng dưỡng cha mẹ" mà người con lại ngược đãi, bỏ mặc, bạn cần có bằng chứng (lời khai người làm chứng, video, ghi âm...) để Tòa án làm căn cứ tuyên huỷ hợp đồng.
• Nếu là hợp đồng tặng cho không điều kiện: Về nguyên tắc, một khi tài sản đã được cho đi một cách tự nguyện và hợp pháp, bạn không thể đòi lại. Pháp luật bảo vệ quyền sở hữu của người đã được sang tên hợp pháp. Trường hợp ngoại lệ duy nhất là bạn có thể chứng minh được hợp đồng đó bị vô hiệu ngay từ đầu (ví dụ: chứng minh được chữ ký trên hợp đồng là giả mạo, hoặc hợp đồng được lập ra nhằm mục đích che giấu một giao dịch khác...). Tuy nhiên, việc chứng minh những điều này sau khi mọi thủ tục đã hoàn tất là vô cùng khó khăn và phức tạp.

3. Thủ tục huỷ bỏ hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất

Khi đã xác định được trường hợp của mình có thể huỷ bỏ hợp đồng, bạn cần tiến hành các thủ tục pháp lý tương ứng. Dưới đây là hướng dẫn chi tiết cho hai kịch bản phổ biến nhất.

3.1. Thủ tục huỷ bỏ tại Tổ chức công chứng (Trường hợp các bên đồng thuận)

Đây là cách giải quyết nhanh chóng, ít tốn kém và hiệu quả nhất, áp dụng khi cả hai bên đều tự nguyện muốn chấm dứt hợp đồng đã công chứng nhưng chưa thực hiện thủ tục sang tên.

Bước 1: Chuẩn bị hồ sơ 

Cả bên tặng cho và bên được tặng cho cần chuẩn bị đầy đủ các giấy tờ sau (bản chính để đối chiếu và bản sao để nộp):

• Phiếu yêu cầu công chứng (theo mẫu của tổ chức công chứng).
• Giấy tờ tuỳ thân: Căn cước công dân hoặc Chứng minh nhân dân, Hộ chiếu còn hạn sử dụng.
• Sổ hộ khẩu hoặc Giấy xác nhận thông tin về cư trú.
• Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (Sổ đỏ, Sổ hồng).
• Hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất đã được công chứng trước đó.

Bước 2: Cùng có mặt tại tổ chức công chứng 

Điều kiện bắt buộc là tất cả những người đã ký tên trên hợp đồng tặng cho trước đây phải cùng có mặt tại đúng tổ chức công chứng (văn phòng công chứng hoặc phòng công chứng) đã thực hiện việc công chứng hợp đồng đó.

Bước 3: Lập văn bản huỷ bỏ hợp đồng 

Công chứng viên sẽ kiểm tra hồ sơ, xác minh sự tự nguyện của các bên. Sau khi xác định các bên hoàn toàn minh mẫn, tự nguyện và không bị ép buộc, công chứng viên sẽ soạn thảo "Văn bản thoả thuận huỷ bỏ hợp đồng".

Bước 4: Ký và nhận văn bản 

Các bên sẽ đọc lại nội dung văn bản, nếu đồng ý thì ký và điểm chỉ vào văn bản trước sự chứng kiến của công chứng viên. Tổ chức công chứng sẽ đóng dấu và cấp cho mỗi bên một bản. Kể từ thời điểm này, hợp đồng tặng cho cũ chính thức không còn hiệu lực.

3.2. Thủ tục khởi kiện tại Tòa án (Trường hợp có tranh chấp)

Đây là thủ tục bắt buộc khi một trong các bên không đồng ý huỷ bỏ hợp đồng, hoặc khi bạn muốn đòi lại đất đã sang tên do bên nhận vi phạm điều kiện tặng cho.

Bước 1: Soạn thảo và nộp đơn khởi kiện

• Bạn cần viết đơn khởi kiện với đầy đủ thông tin của người khởi kiện (bạn), người bị kiện, người có quyền lợi liên quan (nếu có) và trình bày rõ ràng lý do, yêu cầu của mình (yêu cầu Toà tuyên huỷ hợp đồng).
• Kèm theo đơn là toàn bộ các tài liệu, chứng cứ liên quan (hợp đồng tặng cho, Sổ đỏ, bằng chứng về việc vi phạm điều kiện...).
• Nộp bộ hồ sơ này tại Toà án nhân dân cấp huyện (quận, thị xã) nơi có mảnh đất đang tranh chấp.

Bước 2: Nộp tạm ứng án phí 

Sau khi nhận hồ sơ hợp lệ, Tòa án sẽ ra thông báo yêu cầu bạn đi nộp tiền tạm ứng án phí tại Chi cục Thi hành án dân sự tương ứng. Bạn phải nộp và mang biên lai về lại cho Tòa án trong thời hạn quy định.

Bước 3: Tòa án thụ lý và tiến hành tố tụng 

Khi bạn đã nộp biên lai án phí, Tòa án sẽ chính thức thụ lý vụ án. Quá trình tố tụng sẽ diễn ra qua nhiều giai đoạn: hòa giải (Tòa án sẽ tạo điều kiện để các bên tự thỏa thuận), thu thập chứng cứ, xác minh, và cuối cùng là mở phiên tòa xét xử nếu hòa giải không thành.

Bước 4: Tòa án ra bản án hoặc quyết định 

Dựa trên các chứng cứ và quá trình tranh tụng tại phiên toà, Hội đồng xét xử sẽ ra bản án hoặc quyết định cuối cùng, chấp nhận hoặc không chấp nhận yêu cầu khởi kiện của bạn.

Bước 5: Thi hành án 

Nếu bản án có hiệu lực pháp luật và tuyên bạn thắng kiện, nhưng bên kia không tự nguyện thi hành (ví dụ: không chịu trả lại đất), bạn có quyền làm đơn yêu cầu cơ quan Thi hành án dân sự tổ chức cưỡng chế thi hành theo quy định.

Tổng kết lại, việc huỷ bỏ một đồng tặng cho quyền sử dụng đất là một quá trình phức tạp, cần nhiều công sức thu thập bằng chứng, thuyết phục bên nhận hoặc khởi kiện ra Toà án mất nhiều thời gian. 

Do đó, người lập hãy nên cẩn thận khi đưa vào các điều khoản, điều kiện cho tặng đất trước khi ký hợp đồng để đề phòng tranh chấp. Đồng thời, quý khách nên tham khảo ý kiến của chuyên gia, luật sư khi lập hợp đồng để có được sự tư vấn chính xác nhất.

Trên đây là những hướng dẫn chi tiết của phần mềm ký hợp đồng điện tử iContract cho vấn đề huỷ bỏ hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất. Cảm ơn quý khách đã theo dõi bài viết, hy vọng iContract đã cung cấp được thông tin quý khách cần để tham khảo cho vấn đề của mình.

Mạnh Hùng