Hợp đồng thuê nhà là căn cứ pháp lý quan trọng đảm bảo quyền lợi và hạn chế tối đa các tranh chấp phát sinh giữa người thuê nhà và người cho thuê. Tuy nhiên, hợp đồng thuê nhà có bắt buộc phải công chứng, chứng thực không khiến nhiều người thuê lẫn người cho thuê băn khoăn. Trường hợp nếu không công chứng thì liệu hợp đồng có bị vô hiệu? Bài viết dưới đây sẽ giải đáp chi tiết, chuẩn xác vấn đề này dưới góc độ pháp lý hiện hành.

 1. Căn cứ pháp lý quy định về hình thức hợp đồng thuê nhà

Để xác định hợp đồng thuê nhà có cần công chứng hay không, chúng ta cần đối chiếu giữa các văn bản luật liên quan, bao gồm: 

• Bộ luật Dân sự 2015, 
• Luật Nhà ở 2023 (có hiệu lực từ ngày 01/08/2024)
• Luật Kinh doanh bất động sản 2023.

Trước đây, theo Bộ luật Dân sự 2005, hợp đồng thuê nhà có thời hạn từ 6 tháng trở lên bắt buộc phải công chứng. Tuy nhiên, hệ thống pháp luật hiện hành đã có những thay đổi mang tính cởi mở hơn rất nhiều nhằm tạo điều kiện thuận lợi cho các giao dịch dân sự của người dân.

2. Hợp đồng thuê nhà có bắt buộc phải công chứng không?

Dựa trên các quy định pháp luật hiện hành, hợp đồng thuê nhà không bắt buộc phải công chứng, chứng thực. Chỉ các trường hợp mua bán, thuê mua, tặng cho, đổi, góp vốn, thế chấp nhà ở thì phải thực hiện công chứng hoặc chứng thực hợp đồng (Quy định tại Khoản 1, Điều 164, Luật Nhà ở 2023).

Việc công chứng hoàn toàn dựa trên sự tự nguyện và thỏa thuận của các bên tham gia giao dịch. Quy định này được chia làm hai trường hợp cụ thể như sau:

Trường hợp 1: Thuê nhà giữa các cá nhân, hộ gia đình với nhau (mục đích dân sự)

Hợp đồng về nhà ở phải được lập thành văn bản, tuy nhiên căn cứ theo quy định tại Khoản 2, Điều 164, Luật Nhà ở 2023 đối với hợp đồng cho thuê, cho mượn, cho ở nhờ, ủy quyền quản lý nhà ở thì không bắt buộc phải công chứng, chứng thực, trừ trường hợp các bên có nhu cầu.

Thời điểm có hiệu lực của hợp đồng thuê nhà không công chứng do các bên thỏa thuận. Trường hợp các bên không có thỏa thuận thì thời điểm có hiệu lực của hợp đồng là thời điểm bên cuối cùng ký vào văn bản.

Trường hợp 2: Thuê nhà thuộc diện kinh doanh bất động sản (Có doanh nghiệp tham gia)

Theo quy định tại Khoản 5, Điều 44, Luật Kinh doanh bất động sản 2023, hợp đồng kinh doanh bất động sản, hợp đồng kinh doanh dịch vụ bất động sản mà một bên là tổ chức (doanh nghiệp kinh doanh bất động sản) thì phải được lập thành văn bản. Việc công chứng hoặc chứng thực hợp đồng do các bên thỏa thuận, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác.

Ngay cả khi bạn thuê căn hộ, mặt bằng thương mại từ các công ty kinh doanh bất động sản chuyên nghiệp, luật vẫn ưu tiên quyền tự quyết của các bên về việc có đi công chứng hay không.

Kết luận: 

Hợp đồng thuê nhà chỉ cần có đầy đủ chữ ký hợp pháp của các bên và đáp ứng đủ các điều kiện về năng lực hành vi dân sự, nội dung không vi phạm điều cấm thì vẫn có hiệu lực pháp lý đầy đủ mà không cần phải qua phòng công chứng.

3. Ưu tiên công chứng hợp đồng thuê nhà có giá trị lớn

Mặc dù pháp luật không bắt buộc, nhưng đối với các giao dịch thuê nhà có giá trị lớn (thuê nguyên căn, mặt bằng kinh doanh) hoặc thời hợp đồng có hạn thuê dài (từ 1 năm trở lên), các bên nên thực hiện công chứng, chứng thực hợp đồng. Việc công chứng hợp đồng sẽ mang đến nhiều lợi ích: 

• Bảo vệ quyền lợi tối đa, hạn chế tranh chấp: Khi công chứng thì công chứng viên sẽ kiểm tra kỹ tư cách pháp lý của các bên (chủ nhà có phải chính chủ không, nhà có đang bị thế chấp, kê biên hay tranh chấp không) và tính hợp pháp của các điều khoản. Điều này giúp người thuê tránh được rủi ro bị lừa đảo.
• Giá trị pháp lý vững chắc: Theo Luật Công chứng, hợp đồng đã được công chứng có giá trị chứng cứ vững chắc. Trường hợp xảy ra tranh chấp phải ra Tòa án, các bên không cần phải chứng minh các tình tiết, sự thật trong hợp đồng trừ trường hợp hợp đồng bị Tòa án tuyên bố vô hiệu.
• Dễ dàng giải quyết khi một bên vi phạm: Nếu một bên tự ý phá vỡ hợp đồng, hợp đồng công chứng sẽ là cơ sở pháp lý rõ ràng nhất để cơ quan chức năng can thiệp và bảo vệ bên bị thiệt hại.

Trên đây là giải đáp về việc hợp đồng thuê nhà có bắt buộc phải công chứng không. Hợp đồng thuê nhà không cần công chứng vẫn hoàn toàn hợp pháp và có hiệu lực. Quy định này giúp đơn giản hóa thủ tục và tiết kiệm thời gian, chi phí cho người dân. Tuy nhiên, nếu bạn đang chuẩn bị ký kết một hợp đồng thuê nhà dài hạn với số tiền đặt cọc và tiền thuê lớn, việc bỏ ra một khoản chi phí nhỏ để công chứng sẽ đảm bảo an toàn tránh những rủi ro tranh chấp pháp lý không đáng có sau này.

Thu Hương