Trong giao dịch mua bán nhà đất, hợp đồng đặt cọc được dùng để cam kết thực hiện giao dịch. Tuy nhiên, trên thực tế, không ít trường hợp một trong hai bên vi phạm hợp đồng đặt cọc. Vậy khi vi phạm hợp đồng đặt cọc mua bán nhà, bên nào sẽ chịu trách nhiệm? Quy định pháp luật xử lý ra sao? 

1. Cơ sở pháp lý về hợp đồng đặt cọc mua bán nhà

Hợp đồng đặt cọc trong giao dịch mua bán nhà đất được quy định trong Điều 328, Bộ luật Dân sự 2015. Theo đó, đặt cọc là việc một bên giao cho bên kia một khoản tiền hoặc tài sản có giá trị để bảo đảm thực hiện hợp đồng. Nếu hợp đồng được thực hiện, số tiền đặt cọc sẽ được trừ vào giá trị giao dịch hoặc hoàn trả theo thỏa thuận. Ngược lại, nếu một bên vi phạm, sẽ áp dụng chế tài mất cọc hoặc bồi thường cọc gấp đôi.

Ngoài ra, giao dịch mua bán nhà còn chịu sự điều chỉnh của Luật Kinh doanh Bất động sản 2014 và Luật Đất đai 2013. Những văn bản này quy định về điều kiện pháp lý của bất động sản đưa vào giao dịch, quyền và nghĩa vụ của các bên khi ký kết hợp đồng đặt cọc. Để tránh rủi ro, hợp đồng đặt cọc cần được lập bằng văn bản, có nội dung rõ ràng về số tiền đặt cọc, thời hạn thực hiện và điều khoản xử lý khi vi phạm.

2. Các trường hợp vi phạm hợp đồng đặt cọc mua bán nhà

Hành vi nào được tính là vi phạm hợp đồng đặt cọc mua bán nhà?

Trong quá trình mua bán nhà đất, vi phạm hợp đồng đặt cọc có thể xảy ra từ cả bên bán lẫn bên mua. Dưới đây là những trường hợp vi phạm phổ biến và hậu quả pháp lý đi kèm:

2.1. Bên bán vi phạm hợp đồng

Bên bán bị coi là vi phạm hợp đồng đặt cọc khi:

• Từ chối bán nhà sau khi đã nhận tiền đặt cọc từ bên mua.
• Bán nhà cho người khác dù đã ký hợp đồng đặt cọc với bên mua đầu tiên.
• Nhà có tranh chấp hoặc không đủ điều kiện pháp lý để giao dịch, khiến hợp đồng mua bán không thể thực hiện.

Theo Điều 328, Bộ luật Dân sự 2015, nếu bên bán vi phạm, họ phải trả lại số tiền đặt cọc và bồi thường một khoản tương đương, tức hoàn trả gấp đôi số tiền đặt cọc cho bên mua.

2.2. Bên mua vi phạm hợp đồng

Bên mua bị coi là vi phạm hợp đồng đặt cọc khi:

• Không thực hiện giao dịch mua bán như cam kết, không thanh toán đủ tiền theo thời hạn thỏa thuận.
• Tự ý hủy bỏ việc mua nhà mà không có lý do chính đáng.

Trong trường hợp này, bên mua sẽ mất toàn bộ số tiền đặt cọc đã thanh toán trước đó, bên bán có quyền giữ lại khoản tiền này.

Việc hiểu rõ các quy định về vi phạm hợp đồng đặt cọc giúp cả hai bên chủ động bảo vệ quyền lợi của mình và tránh những rủi ro không đáng có khi giao dịch bất động sản.

3. Cách xử lý khi có vi phạm hợp đồng đặt cọc

Xử lý vi phạm hợp đồng đặt cọc mua bán nhà.

Khi một bên vi phạm hợp đồng đặt cọc mua bán nhà, các bên có thể giải quyết theo nhiều cách khác nhau tùy vào mức độ vi phạm và thiện chí hợp tác. Dưới đây là các hướng xử lý phổ biến:

3.1. Thương lượng, hòa giải

Trong nhiều trường hợp, thương lượng là cách tốt nhất để tránh mất thời gian và chi phí kiện tụng. Hai bên có thể thỏa thuận lại về việc:

• Hoàn trả hoặc giữ lại tiền đặt cọc với một mức phạt hợp lý.
• Kéo dài thời hạn thực hiện hợp đồng, nếu cả hai bên vẫn muốn tiếp tục giao dịch.
• Đổi sang một thỏa thuận khác phù hợp với tình hình thực tế.

Việc thương lượng cần được thực hiện bằng văn bản để tránh tranh chấp sau này.

3.2. Khiếu nại, khởi kiện ra tòa

Nếu không thể hòa giải, bên bị thiệt hại có quyền khiếu nại hoặc khởi kiện ra Tòa án nhân dân có thẩm quyền để yêu cầu giải quyết. Khi kiện ra tòa, bên bị thiệt hại cần chuẩn bị:

• Hợp đồng đặt cọc bản gốc có chữ ký hai bên.
• Giấy tờ chuyển tiền, biên lai, bằng chứng giao dịch.
• Bằng chứng về vi phạm (tin nhắn, email trao đổi, giấy tờ liên quan…).

Tòa án sẽ xem xét và đưa ra phán quyết dựa trên quy định của pháp luật. Nếu bên bán vi phạm, họ phải hoàn trả tiền cọc và bồi thường gấp đôi. Nếu bên mua vi phạm, họ sẽ mất tiền đặt cọc theo hợp đồng.

Lưu ý: Thời gian giải quyết tranh chấp hợp đồng đặt cọc có thể kéo dài nếu hai bên không có đủ bằng chứng hoặc không hợp tác. Vì vậy, tốt nhất là nên soạn thảo hợp đồng chặt chẽ ngay từ đầu và thực hiện đúng cam kết để tránh rủi ro.

Tổng kết lại, việc tạo hợp đồng đặt cọc khi mua bán nhà nhằm đảm bảo cam kết thực hiện giao dịch. Nếu một trong hai bên vi phạm cam kết này thì sẽ bị phạt mất tiền cọc hoặc hoàn trả cọc gấp đôi. 

Trong một số trường hợp, nếu cả 2 đi đến một thoả thuận chung về việc giải quyết thì có thể gia hạn thời gian giao dịch hoặc thay đổi thoả thuận ban đầu. Nếu không thể thương lượng giải quyết, bên chịu thiệt hại hơn có thể khởi kiện ra toà án để được giải quyết thoả đáng.

Việc đảm bảo có một hợp đồng rõ ràng và chặt chẽ ngay từ đầu giúp hạn chế tối đa tranh chấp về vi phạm hợp đồng đặt cọc mua bán nhà. Do đó, quý khách có thể tham khảo sử dụng phần mềm hợp đồng điện tử iContract. Phần mềm iContract có quy trình minh bạch và khoa học, đảm bảo giao dịch được thông qua sau khi xem xét kỹ càng từ các bên và bảo mật hợp đồng sau khi ký. Để tham khảo và được tư vấn kỹ hơn về iContract, quý khách vui lòng liên hệ hotline:

• Miền Bắc: 1900.4767
• Trung, Nam: 1900.4768

Mạnh Hùng