Trong hoạt động đầu tư hạ tầng, hợp đồng BOT được nhắc đến thường xuyên, trở thành thuật ngữ. Hợp đồng BOT không chỉ là công cụ hợp tác hiệu quả giữa Nhà nước và khu vực tư nhân, giúp huy động nguồn vốn xã hội hóa cho các công trình công ích, mà còn đảm bảo lợi ích hài hòa giữa các bên. Vậy, hợp đồng BOT là gì và nội dung chính của hợp đồng BOT như thế nào? 

1. Khái niệm hợp đồng BOT là gì? Căn cứ pháp lý

Nắm vững khái niệm của hợp đồng BOT là nền tảng quan trọng để hiểu rõ  bản chất của hợp đồng giúp doanh nghiệp tham gia đầu tư an toàn và bền vững.

1.1. Khái niệm hợp đồng BOT

Để hiểu rõ hợp đồng BOT là gì cần nắm được PPP là gì. PPP là viết tắt của đầu tư theo phương thức đối tác công tư (Public Private Partnership) là phương thức đầu tư được thực hiện trên cơ sở hợp tác có thời hạn giữa Nhà nước và nhà đầu tư tư nhân thông qua việc ký kết và thực hiện hợp đồng dự án PPP nhằm thu hút nhà đầu tư tư nhân tham gia dự án PPP.

Căn cứ theo Điểm a, Khoản 16, Điều 3, Luật Đầu tư theo phương thức đối tác công tư 2020 nêu rõ:

Bên cạnh đó, tại Điểm a, Khoản 1, Điều 45, Luật Đầu tư theo phương thức đối tác công tư 2020 quy định:

Như vậy, hợp đồng BOT (viết tắt của Build – Operate – Transfer tức là Xây dựng – Kinh doanh – Chuyển giao) là hợp đồng đầu tư theo hình thức đối tác công tư (PPP). Theo đó, nhà đầu tư hoặc doanh nghiệp dự án PPP được Nhà nước nhượng quyền thực hiện xây dựng công trình kết cấu hạ tầng, kinh doanh trong một thời hạn nhất định để thu hồi vốn và lợi nhuận, sau đó chuyển giao công trình cho cơ quan Nhà nước có thẩm quyền.

Hình thức hợp đồng BOT thường được áp dụng cho các dự án hạ tầng quy mô lớn, như cầu, cảng, sân bay, đường bộ, cấp thoát nước, hoặc các công trình năng lượng. Các doanh nghiệp tham gia hợp đồng BOT cần có năng lực chuyên môn tốt, tiềm lực tài chính mạnh để đảm bảo cho khả năng thực hiện hợp đồng.

1.2. Cơ sở pháp lý của hợp đồng BOT

Hiện nay, hợp đồng BOT được quy định bởi các văn bản pháp lý quan trọng gồm:

• Luật số: 64/2020/QH14 ngày 18/6/2020: Luật Đầu tư theo phương thức đối tác công tư (còn gọi là Luật PPP).
• Nghị định số 35/2021/NĐ-CP: Quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Đầu tư theo phương thức đối tác công tư.
• Nghị định 243/2025/NĐ-CP ngày 11/9/2025 quy định chi tiết một số điều của luật đầu tư theo phương thức đối tác công tư

Thông qua các văn bản pháp lý xác định rõ thẩm quyền ký kết, thực hiện và giám sát hợp đồng BOT, nghĩa vụ tài chính và trách nhiệm pháp lý của các bên liên quan. Đồng thời xác định cơ chế chia sẻ rủi ro và quy trình chuyển giao công trình.

2. Đặc điểm của hợp đồng BOT

Hợp đồng BOT bản chất là một loại hợp đồng dự án PPP do đó có những đặc trưng cơ bản của hợp đồng dự án PPP.

Hợp đồng BOT mang những đặc trưng cơ bản sau:

• Chi phí thực hiện cao: bao gồm chi phí xây dựng, chi phí kinh doanh, cho phí chuyển giao.
• Thời hạn thực hiện hợp đồng dài: Thường kéo dài từ 10 đến 30 năm, tùy quy mô dự án.
• Tính song phương và ràng buộc pháp lý cao: Các bên có quyền và nghĩa vụ cụ thể, được pháp luật bảo đảm.
• Chuyển giao quyền sở hữu sau khi hoàn vốn: Nhà đầu tư phải bàn giao công trình cho Nhà nước khi hết thời hạn khai thác.
• Nguồn thu chủ yếu từ khai thác dự án: Thông qua phí sử dụng, dịch vụ hoặc các hình thức thu hồi vốn khác.

3. Thẩm quyền ký hợp đồng BOT và cơ chế chia sẻ rủi ro doanh nghiệp cần nắm rõ

Hiện nay, hoạt động đầu tư công tư ngày càng mở rộng, pháp luật về đầu tư được hoàn thiện, doanh nghiệp cần hiểu rõ các quy định về hợp đồng BOT để đảm bảo quyền lợi và nghĩa vụ của mình khi tham gia dự án hạ tầng. Việc tuân thủ đúng quy định không chỉ là yêu cầu bắt buộc, mà còn là yếu tố quyết định tính bền vững của hoạt động đầu tư BOT.

3.1. Thẩm quyền ký kết, thực hiện và giám sát hợp đồng BOT

(1) Thẩm quyền ký kết hợp đồng BOT theo quy định tại Khoản 3, Điều 6, Nghị định 243/2025/NĐ-CP gồm:

• Cơ quan có thẩm quyền (quy định tại Khoản 1, Điều 5 của Luật PPP);
• Cơ quan, tổ chức, đơn vị được phân cấp làm cơ quan có thẩm quyền (theo quy định tại Khoản 2, Điều 5, Luật PPP).
• Cơ quan, đơn vị (có tư cách pháp nhân, có con dấu và tài khoản riêng) được cơ quan có thẩm quyền quy định tại Khoản 1, Điều 5, Luật PPP giao ký kết hợp đồng.

(2) Thực hiện và giám sát hợp đồng BOT

Kiểm tra hoạt động đầu tư theo phương thức PPP được tiến hành thường xuyên hoặc đột xuất theo quyết định của người đứng đầu cơ quan có thẩm quyền kiểm tra

3.2. Cơ chế chia sẻ rủi ro giữa Nhà nước và nhà đầu tư

Theo quy định tại Điều 82, Luật PPP Nhà nước và nhà đầu tư chia sẻ rủi ro, cụ thể:

• Khi doanh thu tăng (đạt từ 125%), nhà đầu tư phải chia sẻ với nhà nước; 
• Khi doanh thu giảm (dưới 75%), nhà nước chỉ chia sẻ rủi ro dựa trên các điều kiện ràng buộc như 
  • (1) Quy hoạch, chính sách, pháp luật có liên quan thay đổi làm giảm doanh thu; 
  • (2) Đã thực hiện đầy đủ các biện pháp điều chỉnh mức giá, phí sản phẩm, dịch vụ công… nhưng chưa bảo đảm mức doanh thu tối thiểu là 75%; 
  • (3) Được kiểm toán nhà nước thực hiện kiểm toán phần giảm doanh thu…

4. Nội dung cơ bản của hợp đồng BOT

Nội dung cơ bản của hợp đồng BOT bao gồm nội dung cơ bản của hợp đồng PPP và có thêm các điều khoản theo đặc thù riêng. Căn cứ theo Điều 62,  Nghị định 243/2025/NĐ-CP quy định về nội dung cơ bản của hợp đồng dự án PPP ta có các nội dung cơ bản của hợp đồng BOT gồm:

1. Thông tin chung về hợp đồng: Loại hợp đồng BOT; Căn cứ pháp lý, mục tiêu, và phạm vi dự án; Tên, địa chỉ, đại diện của cơ quan nhà nước có thẩm quyền và nhà đầu tư/doanh nghiệp dự án PPP

2. Quy mô và nội dung dự án: Quy mô, địa điểm, tiến độ và công nghệ của dự án; Các hạng mục công trình, tiêu chuẩn kỹ thuật và yêu cầu về chất lượng; Kế hoạch xây dựng, vận hành, bảo trì và chuyển giao.

3. Tổng mức đầu tư và cơ cấu nguồn vốn: Mức đầu tư; Cơ cấu vốn (vốn chủ sở hữu, vốn vay, vốn hỗ trợ của Nhà nước nếu có); Phương án tài chính huy động vốn và chia sẻ lợi nhuận/ rủi ro.

4. Quyền và nghĩa vụ của các bên tham gia hợp đồng: Quyền, nghĩa vụ và trách nhiệm của cơ quan nhà nước có thẩm quyền của nhà đầu tư/doanh nghiệp; Các quy định về bàn giao đất, tài sản, tài nguyên khác, hỗ trợ thủ tục hành chính, cấp phép; Trách nhiệm bảo mật thông tin, chế độ báo cáo…

5. Thời hạn hợp đồng: Thời gian thực hiện hợp đồng, bao gồm giai đoạn xây dựng, vận hành và chuyển giao; Các điều kiện và quy trình gia hạn, chấm dứt hợp đồng trước thời hạn.

6. Cơ chế giám sát, báo cáo và kiểm toán: Trách nhiệm giám sát, đánh giá tiến độ và chất lượng thực hiện dự án; Nghĩa vụ báo cáo của doanh nghiệp dự án PPP; Cơ chế kiểm toán độc lập và kiểm toán Nhà nước.

7. Chuyển nhượng, chuyển giao dự án: Điều kiện, trình tự chuyển nhượng phần vốn hoặc hợp đồng BOT; Quy định về chuyển giao công trình, tài sản khi kết thúc hợp đồng.

8. Giải quyết tranh chấp: Cơ chế thương lượng, hòa giải/ tòa án/ trọng tài.

9. Điều khoản khác: Các vấn đề bất khả kháng; Thay đổi pháp luật; Sửa đổi, bổ sung, hiệu lực của hợp đồng; Ngôn ngữ, chữ ký, đóng dấu của các bên.

5. Một số lưu ý khi ký kết hợp đồng BOT

Hình thức hợp đồng BOT mang lại nhiều lợi ích cho các nhà đầu tư, mở ra cơ hội kinh doanh dài hạn, lợi nhuận ổn định. Tuy nhiên, doanh nghiệp khi tham gia đầu tư theo hình thức BOT cần lưu ý:

• Tìm hiểu kỹ về các quy định của Pháp luật về PPP và hợp đồng BOT;
• Chuẩn bị đủ tiềm lực về kỹ thuật và tài chính;
• Xác định rõ thời hạn khai thác, cơ chế hoàn vốn và rủi ro tài chính;
• Đảm bảo minh bạch, công khai trong lựa chọn nhà đầu tư và phương án tài chính;
• Có thể ký hợp đồng BOT dưới dạng hợp đồng điện tử. Khi ký cần sử dụng chữ ký số hợp lệ, tuân thủ quy định về giao dịch điện tử để đảm bảo giá trị pháp lý.

Trên đây là giải đáp hợp đồng BOT là gì, các nội dung chính của hợp đồng BOT. Có thể thấy hợp đồng BOT là công cụ quan trọng trong chính sách huy động nguồn lực xã hội hóa đầu tư hạ tầng, mang lại lợi ích lâu dài cho cả Nhà nước và doanh nghiệp. Tuy nhiên, để đảm bảo kinh doanh hiệu quả, tránh rủi ro các nhà đầu tư, doanh nghiệp đầu tư cần hiểu rõ luật, tuân thủ đầy đủ quy định pháp luật, minh bạch trong đàm phán và ký kết hợp đồng.

Thu Hương