Khi chuyển đến nơi ở mới để học tập, làm việc hay kinh doanh, đăng ký tạm trú là thủ tục bắt buộc theo quy định pháp luật về cư trú. Nhiều người băn khoăn: Hợp đồng thuê nhà có bắt buộc khi đăng ký tạm trú không? Cần đáp ứng điều kiện gì và mẫu hợp đồng nào là chuẩn nhất năm 2026?

Bài viết này sẽ giải đáp chi tiết theo các quy định mới nhất thuộc Luật Cư trú và Thông tư 116/2026/TT-BCA, giúp bạn hoàn thiện thủ tục nhanh chóng, đúng quy định.

1. Tìm hiểu chung về hợp đồng thuê nhà làm tạm trú

1. Hợp đồng thuê nhà làm tạm trú là gì?

Hợp đồng thuê nhà làm tạm trú là hợp đồng thuê nhà ở được các bên giao kết theo quy định của pháp luật dân sự, trong đó người cho thuê đồng ý giao nhà cho bên thuê sử dụng trong một thời hạn nhất định và bên thuê có nghĩa vụ thanh toán tiền thuê theo thỏa thuận.

Trong nhiều trường hợp, hợp đồng này còn được sử dụng để chứng minh chỗ ở hợp pháp khi người thuê thực hiện thủ tục đăng ký tạm trú tại nơi đang sinh sống.

Nói cách khác, hợp đồng thuê nhà không phải được lập riêng chỉ để "làm tạm trú", mà đây là một trong những căn cứ thể hiện quyền sử dụng hợp pháp đối với nơi ở thuê, giúp cơ quan đăng ký cư trú có cơ sở giải quyết hồ sơ.

1.2. Điểm mới nổi bật theo Thông tư 116/2026/TT-BCA về đăng ký tạm trú

Theo hướng dẫn mới nhất tại Thông tư 116/2026/TT-BCA, quy định về hồ sơ và thủ tục đăng ký tạm trú khi sử dụng Hợp đồng thuê nhà có một số điều chỉnh đáng chú ý:

• Tối giản hồ sơ số: Khi kê khai trực tuyến qua Cổng dịch vụ công Bộ Công an, người thuê chỉ cần tải lên bản quét (scan) hoặc ảnh chụp rõ nét của Hợp đồng thuê nhà (không bắt buộc công chứng) kèm xác nhận của chủ hộ/chủ nhà.
• Tự động đối soát dữ liệu: Cơ quan đăng ký cư trú sẽ trực tiếp đối soát thông tin địa chỉ nhà ở trên hợp đồng với Cơ sở dữ liệu quốc gia về dân cư/đất đai, giảm thời gian giải xử lý hồ sơ xuống còn từ 1 - 3 ngày làm việc.
• Nâng cao trách nhiệm chủ nhà: Quy định rõ nghĩa vụ của bên cho thuê trong việc phối hợp cung cấp thông tin cư trú, tránh tình trạng chủ nhà từ chối hoặc gây khó khăn cho người thuê khi đăng ký tạm trú.

2. Đăng ký tạm trú có bắt buộc phải có hợp đồng thuê nhà không?

Căn cứ theo Điều 28, Luật Cư trú và Điều 3, Điều 12 Thông tư 116/2026/TT-BCA quy định về hồ sơ đăng ký tạm trú, công dân bắt buộc phải cung cấp “Giấy tờ, tài liệu chứng minh chỗ ở hợp pháp”.

2.1. Trường hợp bắt buộc có hợp đồng thuê nhà để làm tạm trú

Đối với trường hợp chỗ ở không thuộc sở hữu của mình mà là đi thuê, Hợp đồng thuê nhà (hoặc văn bản thỏa thuận thuê chỗ ở) chính là căn cứ pháp lý quan trọng nhất được cơ quan Công an yêu cầu xuất trình trong các trường hợp thực tế sau:

• Thuê căn hộ chung cư hoặc nhà nguyên căn từ cá nhân/tổ chức;
• Thuê phòng trọ tại các dãy trọ thương mại, nhà trọ tư nhân;
• Thuê nhà ở kết hợp mặt bằng kinh doanh;
• Tổ chức/Doanh nghiệp thuê nhà dài hạn cho chuyên gia, người lao động ở.

Lưu ý: Theo Thông tư 116/2026/TT-BCA, chủ nhà có thể xác nhận điện tử trực tiếp về dữ liệu trên ứng dụng VNeID.

2.2. Trường hợp dùng giấy tờ khác để thay thế tài liệu chứng minh chỗ ở hợp pháp

Trong thực tế, người đăng ký có thể chứng minh chỗ ở hợp pháp thông qua nhiều loại giấy tờ khác nhau theo quy định của pháp luật.

Ví dụ:

• Hợp đồng thuê nhà;
• Văn bản cho thuê nhà;
• Văn bản cho mượn nhà;
• Văn bản cho ở nhờ;
• Các giấy tờ khác chứng minh quyền sử dụng chỗ ở hợp pháp theo quy định.

Tuy nhiên, đối với người thuê nhà để ở, hợp đồng thuê nhà vẫn là loại giấy tờ được sử dụng phổ biến nhất vì vừa thể hiện thỏa thuận dân sự giữa hai bên, vừa xác định rõ địa điểm cư trú và thời hạn thuê.

3. Nội dung cần có trong hợp đồng thuê nhà để đăng ký tạm trú

Pháp luật không quy định một mẫu hợp đồng cố định bắt buộc cho việc tạm trú. Tuy nhiên, để văn bản có giá trị pháp lý cao và không bị từ chối khi nộp hồ sơ cư trú, hợp đồng cần đáp ứng Bộ luật Dân sự và thể hiện rõ các nội dung sau:

Điều khoản quan trọng nên bổ sung vào hợp đồng:

"Bên A (Bên cho thuê) đồng ý cho Bên B (Bên thuê) sử dụng địa chỉ nhà thuê tại [Địa chỉ nhà] để làm thủ tục đăng ký tạm trú theo quy định của pháp luật về cư trú trong suốt thời hạn hợp đồng còn hiệu lực."

Ngoài ra, người thuê nên kiểm tra kỹ thông tin về địa chỉ nhà, số căn cước công dân của các bên và thời hạn thuê trước khi ký kết. Những thông tin này cần thống nhất với các giấy tờ khác trong hồ sơ để tránh phải sửa đổi hoặc bổ sung khi thực hiện thủ tục hành chính.

4. Mẫu hợp đồng thuê nhà làm tạm trú tham khảo

Hiện nay, không có mẫu hợp đồng thuê nhà bắt buộc áp dụng riêng cho mục đích đăng ký tạm trú. Các bên có thể tự soạn thảo hợp đồng hoặc sử dụng mẫu hợp đồng phù hợp với quy định của pháp luật. Tuy nhiên, để bảo đảm giá trị pháp lý và thuận tiện khi chứng minh chỗ ở hợp pháp, hợp đồng nên có đầy đủ các nội dung cơ bản được trình bày trong phần trên. 

Tải xuống Mẫu hợp đồng thuê nhà làm tạm trú tại đây!

Lưu ý: Mẫu trên chỉ mang tính tham khảo. Tùy từng trường hợp, các bên có thể bổ sung các điều khoản về tiền đặt cọc, chi phí điện nước, quyền chấm dứt hợp đồng, bồi thường thiệt hại hoặc các thỏa thuận khác miễn không trái quy định của pháp luật. Đồng thời, nên thống nhất ngay từ khi ký hợp đồng về việc người thuê được đăng ký tạm trú tại địa chỉ thuê để hạn chế phát sinh vướng mắc trong quá trình thực hiện thủ tục cư trú.

Như vậy, hợp đồng thuê nhà làm tạm trú là căn cứ pháp lý quan trọng giúp bảo vệ quyền lợi của cả chủ nhà lẫn người thuê, đồng thời bảo đảm thủ tục đăng ký cư trú năm 2026 diễn ra thuận lợi. Việc chủ động chuẩn bị hợp đồng rõ ràng, đầy đủ điều khoản sẽ giúp bạn nhanh chóng đăng ký tạm trú thành công, ổn định cuộc sống tại nơi ở mới.

Dương Nguyễn