Hợp đồng thuê đất là cơ sở pháp lý quan trọng để xác lập quyền và nghĩa vụ giữa bên cho thuê và bên thuê trong quá trình sử dụng đất. Việc vi phạm hợp đồng thuê đất vẫn diễn ra phổ biến, gây ảnh hưởng đến quyền lợi của các bên và tiềm ẩn nguy cơ tranh chấp pháp lý. Vậy có các trường hợp vi phạm hợp đồng thuê đất thường gặp nào? Cần áp dụng cách xử lý gì để giúp các bên chủ động bảo vệ quyền lợi hợp pháp và hạn chế rủi ro?

1. Hợp đồng thuê đất và hành vi vi phạm hợp đồng thuê đất

Hợp đồng là sự thỏa thuận giữa các bên về việc xác lập, thay đổi hoặc chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự. Hợp đồng thuê đất được hiểu là văn bản thỏa thuận giữa bên cho thuê và bên thuê đất về quyền sử dụng đất trong một khoảng thời gian nhất định, nhằm phục vụ nhu cầu sản xuất, kinh doanh hoặc mục đích khác theo quy định pháp luật.

Vi phạm hợp đồng thuê đất là hành vi một trong hai bên không thực hiện hoặc thực hiện không đầy đủ các nghĩa vụ đã cam kết trong hợp đồng, gây ảnh hưởng đến quyền và lợi ích hợp pháp của bên còn lại. Vi phạm hợp đồng thuê đất có thể dẫn đến các hậu quả như phải bồi thường thiệt hại vi phạm, chấm dứt hợp đồng thuê, nghiêm trọng hơn là có thể bị kiện và truy cứu trách nhiệm hình sự.

2. Các trường hợp vi phạm hợp đồng thuê đất phổ biến

Trong quá trình thực hiện hợp đồng thuê đất, không ít trường hợp các bên vi phạm thỏa thuận trong hợp đồng, dẫn đến thiệt hại về tài chính hoặc rủi ro khác. Những vi phạm này có thể xuất phát từ nhiều nguyên nhân khác nhau. 

Dưới đây là một số trường hợp vi phạm thường gặp nhất. 

• Vi phạm do thanh toán: Bên thuê chậm thanh toán hoặc không thanh toán tiền thuê đất theo thỏa thuận.
• Vi phạm do chuyển nhượng, cho thuê lại: Bên thuê tự ý chuyển nhượng, cho thuê lại trái phép khi chưa được sự đồng ý của bên cho thuê.
• Vi phạm do sử dụng đất sai mục đích: Sử dụng đất sai mục đích thỏa thuận ban đầu (ví dụ: thỏa thuận thuê đất làm bãi giữ xe nhưng lại xây dựng mở cửa hàng kinh doanh ăn uống). 
• Thay đổi hiện trạng đất: Tự ý thay đổi hiện trạng đất, công trình trên đất mà không có thỏa thuận.
• Chấm dứt hợp đồng trước thời hạn: Bên cho thuê tự ý thu hồi đất nhưng không thông báo hoặc không có lý do chính đáng.

Trong bối cảnh có nhiều quy định mới về đất đai đang được triển khai như hiện nay, việc nhận diện rõ các trường hợp vi phạm hợp đồng thuê đất sẽ giúp các bên chủ động phòng tránh và xử lý kịp thời khi phát sinh. 

3. Xử lý vi phạm hợp đồng thuê đất và giải pháp hạn chế vi phạm

Trường hợp vi phạm hợp đồng thuê đất nhưng lại không có biện pháp xử lý phù hợp có thể ảnh hưởng nghiêm trọng đến lợi ích của bên còn lại. Việc nắm được cách xử lý vi phạm trong từng trường hợp là sẽ giúp giảm thiểu rủi ro, bảo vệ lợi ích hợp pháp.

3.1.  Biện pháp xử lý vi phạm hợp đồng thuê đất 

Dưới đây là các biện pháp xử lý vi phạm hợp đồng thuê đất hiệu quả mà các bên có thể áp dụng:

(1) Thương lượng, hòa giải

Khi phát hiện vi phạm hợp đồng thuê đất bên phát hiện thông báo cho bên vi phạm. Các bên có thể trao đổi, thống nhất phương án khắc phục như gia hạn thời gian thanh toán, điều chỉnh mục đích sử dụng hoặc bổ sung phụ lục hợp đồng. Theo đó các bên có thể trao đổi, thống nhất phương án khắc phục như gia hạn thời gian thanh toán, điều chỉnh mục đích sử dụng hoặc bổ sung phụ lục hợp đồng.

Biện pháp giải quyết vi phạm hợp đồng bằng thương lượng, hòa giải là phương thức giải quyết tranh chấp đơn giản, nhanh chóng, ít tốn kém. Đây cũng là phương pháp được ưu tiên nhằm giữ gìn quan hệ giữa các bên cho thuê và bên thuê. 

(2) Áp dụng chế tài hợp đồng

Căn cứ vào điều khoản đã thỏa thuận trên hợp đồng mà các bên có thể đưa ra hình thức phạt. Bên vi phạm có thể bị phạt vi phạm (phạt tiền, phạt sửa chữa, khôi phục nguyên trạng...), bồi thường thiệt hại, hoặc chấm dứt hợp đồng trước thời hạn.

(3) Yêu cầu trọng tài thương mại hoặc Tòa án giải quyết

Trong trường hợp các bên không thể tự thỏa thuận giải pháp vi phạm hợp đồng thì có thể lựa chọn một trong 2 cách sau:

• Giải quyết bằng trọng tài thương mại: Dựa trên sự thỏa thuận của các bên trên cơ sở tự nguyện. Trọng tài sau khi xem xét vi phạm sẽ đưa ra phán quyết có giá trị cưỡng chế thi hành đối với các bên.
• Giải quyết bằng cách khởi kiện ra Tòa án: Việc khởi kiện ra Toà án là một trong những cách giải quyết được áp dụng khi không thể thương lượng, thỏa thuận. Tòa án là đại diện cho quyền lực tư pháp của nhà nước) có tính cưỡng chế thi hành đối với các bên do đó bảo vệ công bằng lợi ích. Tuy nhiên việc khởi kiện ra Tòa án sẽ mất nhiều thời gian, công sức so với các phương pháp giải quyết khác.

(4) Chấm dứt hợp đồng thuê đất

Trường hợp vi phạm nghiêm trọng hợp đồng thuê đất, bên cho thuê có quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng, yêu cầu bên thuê bàn giao lại đất và khôi phục hiện trạng ban đầu. Chấm dứt hợp đồng thuê đất có thể sẽ kèm theo các yêu cầu đối với bên vi phạm về phạt vi phạm và bồi thường hợp đồng.

3.2. Giải pháp hạn chế vi phạm hợp đồng thuê đất

Vi phạm hợp đồng thuê đất có thể do cố tình hoặc vô ý. Tuy nhiên, để hạn chế việc vi phạm dẫn tới thiệt hại cho các bên thì khi ký hợp đồng các bên cần lưu ý những điểm sau:

(1) Đối với bên cho thuê

• Soạn thảo hợp đồng chi tiết, có điều khoản xử lý vi phạm rõ ràng. Trường hợp hợp đồng có giá trị lớn nên tham khảo ý kiến của luật sư hoặc người có kinh nghiệm.
• Soạn thảo hợp đồng dưới dạng hợp đồng giấy và thực hiện công chứng, đăng ký hợp đồng để đảm bảo tính pháp lý.
• Kiểm tra, giám sát việc sử dụng đất của bên thuê đảm bảo đất được sử dụng đúng mục đích và nghĩa vụ tài chính.

(2) Đối với bên thuê đất

• Xem xét kỹ lưỡng hợp đồng cho thuê, thương thảo lại các điều khoản nếu cảm thấy bất lợi và không hợp lý.
• Thêm các điều khoản chấm dứt hợp đồng và đền bù hợp đồng.
• Thêm các điều khoản về rủi ro bất khả kháng.
• Công chứng hợp đồng để đảm bảo tính pháp lý.
• Thanh toán tiền thuê đúng hạn, thực hiện đúng quy định về sử dụng đất theo pháp luật và thỏa thuận.

Nắm rõ về các trường hợp vi phạm hợp đồng thuê đất, cách xử lý khi gặp vi phạm là một trong các yếu tố hạn chế rủi ro hiệu quả. Trong trường hợp phát sinh vi phạm hợp đồng thuê đất, các bên cần chủ động xử lý để bảo vệ quyền lợi chính đáng và đảm bảo hoạt động kinh doanh, sản xuất diễn ra ổn định.

Thu Hương